Dit moet je weten over het nieuwe huurdecreet

Vanaf 1 januari 2019 trad het nieuwe huurdecreet in voege. Dit huurdecreet zal de huidige woninghuurwet integraal vervangen. Ook voor de verhuur van studentenhuisvestiging wordt een specifiek huurregime toegepast. 

• Voor alle vastgoedadvertenties moet een duidelijke vermelding van de huurprijs en de eventuele kosten zijn voorzien, in de publiciteit en ter plaatse. Er zullen strengere controles zijn die kunnen leiden tot een boete van maximum 350 euro.
• De verhuurder mag de huurder naar zijn identiteit en woonplaats vragen. Ook een bewijs van inkomen opvragen, is toegelaten. Documenten met betrekking tot de gezondheidstoestand en het gerechtelijk verleden van de huurder opvragen is echter niet toegelaten.

Duur en opzegtermijn

Een huurcontract van 9 jaar wordt nog steeds als standaard aanvaard, maar huurcontracten van korte duur zijn ook nog mogelijk. Al zijn er wel enkele wijzigingen op vlak van de opzegmogelijkheden:

• Het opzeggen van een lopende huurovereenkomst voor eigen gebruik zal moeilijker worden. Als de verhuurder aan een familielid (echtgeno(o)t(e), wettelijk samenwonende partner, kinderen, …) wil verhuren, dan zal dit pas mogelijk zijn na de eerste huurperiode van drie jaar, mits een opzegtermijn van 6 maanden. Wenst de verhuurder zelf in te trekken, dan kan dit nog altijd, eveneens mits een opzegtermijn van 6 maanden.
• Het wordt wel gemakkelijker om de huurovereenkomst op te zeggen voor renovatiewerken. Een opzeg zal mogelijk zijn na het verstrijken van de eerste driejarige periode op iedere ogenblik. Uiteraard moeten een aantal voorwaarden nageleefd worden.
• De huurcontracten die afgesloten worden voor een korte duur (maximum 3 jaar) zullen door de huurder vroegtijdig en éénzijdig kunnen opgezegd worden. De opzegtermijn bedraagt 3 maanden en er geldt een verbrekingsvergoeding van anderhalve maand bij opzeg in het eerste jaar van het huurcontract, één maand bij opzeg in het tweede jaar van het huurcontract en een halve maand bij opzeg in het derde jaar van het huurcontract. Huurcontracten van lange duur, 9 jaar, blijven echter de regel.

Overlijden van de huurder

Bij het overlijden van de laatste huurder, treden de erfgenamen van rechtswege in de rechten en plichten voortvloeiend uit het huurcontract. Vanaf het nieuwe huurdecreet zal de huurovereenkomst automatisch ontbonden worden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De huurder (zijn erfgenamen) betaalt de huurgelden voor deze twee maanden en een vergoeding van één maand. Mochten de erfgenamen het huurcontract willen verderzetten, dan dienen zij de verhuurder tijdig op de hoogte te brengen.

Herziening van de huurprijs

Indien de verhuurder een energiebesparende ingreep liet uitvoeren aan zijn eigendom, zal hij de huurprijs op elk moment kunnen verhogen. De verplichte ingrepen zoals dakisolatie en ramen worden niet gezien als energiebesparende ingrepen. Vroeger mocht een huurherziening enkel negen tot zes maanden voor het einde van elke periode van drie jaar.

Brandverzekering 

De huurder dient zich te verzekeren voor zijn aansprakelijkheid bij brand- én waterschade. Dit wordt een wettelijke verplichting gedurende de volledige looptijd van de huurovereenkomst. Hij kan zelf opteren om ook zijn inboedel mee te verzekeren. De verhuurder zorgt voor de verzekering van het gebouw zelf.

Er is ook een mogelijkheid om te werken met een verzekering met afstand van verhaal, hierbij wordt de verzekering volledig afgesloten door de verhuurder en betaalt de huurder een bijdrage aan de verhuurder. De huurder dient in dat geval zijn aansprakelijkheid bij brand- én waterschade niet zelf te verzekeren.

Kwaliteitsnormen 

Alle woningen die aangeboden worden op de verhuurmarkt dienen te voldoen aan de kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode. Mochten deze normen niet behaald worden bij de start van het huurcontract, dan kan het contract nietig verklaard worden. Hierbij kan de teruggave van de betaalde huurgelden gevraagd worden door de huurder. De verhuurder zal enkel aanspraak kunnen maken op een bezettingsvergoeding.

Het conformiteitsattest zal hierbij een belangrijke rol spelen. Het attest is nog niet verplicht, maar indien zo’n attest (van maximum 3 maanden oud) wordt voorgelegd bij de start van het huurcontract, dan geldt dit als vermoeden dat het pand in goede staat werd afgeleverd. Dit attest kan aangevraagd worden bij de gemeente.

Bij een opzeg voor renovatiewerken zal de verhuurder bij het einde van de werken verplicht een conformiteitsattest moeten aanvragen.

Kosten en lasten

De huurder is verplicht om de verhuurder onmiddellijk op de hoogte te brengen van eventuele herstellingswerken die dienen te gebeuren. Enkel op die manier kan de verhuurder snel ingrijpen en de herstellingen uitvoeren en bijkomende schade vermijden. Voldoet de huurder niet aan zijn meldingsplicht, dan zullen de herstellingswerken worden uitgevoerd ten zijne laste.

Kleine reparaties worden aangenomen ten laste van de huurder te zijn. Echter blijft het een heikel punt welke kosten en lasten voor de huurder zijn en welke voor de verhuurder zijn. De Vlaamse regering zal een niet limitatieve lijst opmaken die kan gebruikt worden als richtlijn bij twijfel.

Medehuur (Co-housing)

Tegenwoordig is het een trend om samen met vrienden of als feitelijk samenwonende een woning te huren. In dat geval zal het nieuwe huurdecreet een betere bescherming bieden. De vertrekkende medehuurder kan bij vertrek zelf een nieuwe huurder voorstellen. Doet hij dat niet of wordt deze geweigerd door de andere huurders, dan zal de vertrekkende medehuurder maximaal nog 6 maanden verantwoordelijk zijn voor de naleving van het oorspronkelijk ondertekende huurcontract.

Bij aanvaarding van de voorgestelde huurder zal de vertrekkende huurder na de opzegtermijn geen verplichtingen meer hebben verbonden aan de huurovereenkomst.

Bij wettelijk samenwonenden en gehuwden zal het koppel zelf kunnen beslissen wie het huurcontract verderzet. Indien zij niet tot een akkoord komen, dan zal de rechter hier een uitspraak over doen. De verhuurder zal hier geen goedkeuring meer moeten geven.

Voor meer informatie over het vernieuwde huurdecreet kan je steeds terecht bij je ERA makelaar.