Betonstop wordt bouwshift. Wat betekent dat voor de eigenaars van bouwgrond?

De betonstop – hoe zat dat ook alweer? – heeft een nieuwe naam gekregen én een min of meer concrete invulling. Vlaamse meerderheidspartijen Open VLD, CD&V en N-VA zochten en vonden een compromis. Maar wat betekent dat voor de eigenaar van bouwgrond?

Vanaf 2040 boren we in Vlaanderen geen open ruimte meer aan en beperken we ons tot de al ingenomen ruimte. Dat was ‘de betonstop’ en die heeft vanzelfsprekend een reden. Vlaanderen is van alle Europese landen het dichtst bebouwd en rijkelijkst met beton overgoten. Tot 2025 blijven we dat aan een tempo van een tiental voetbalvelden per dag verder doen. Daarna mag het nog de helft zijn en in 2040 is het dus voorbij. 

Veel en veel te laat, dat was zowat de enige zekerheid tot nu toe. De politieke besluitvorming rond de bouwshift – zo heet de betonstop ondertussen officieel – liep begin 2019 vast toen de rekening van het belangrijkste decreet, de planschaderegeling, gemaakt werd. Volgens die planschaderegeling moeten eigenaars die niet langer mogen bouwen op hun grond, vergoed worden volgens de marktwaarde van die grond. Geschat kostenplaatje: tussen 12,5 en 30 miljard euro, afhankelijk van wie telt. Te veel om het eens te raken.

Ondertussen is er evenwel witte rook, en een politiek pakket van vier decreten. De bouwshift is dus een feit.

Hoe zit het met de bouwshift Brussel en Wallonië?

Goede vraag, moeilijk antwoord. Het beschermen en behouden van open ruimte is een Europese gedachte en richtlijn. In ons verdeelde land wil dat evenwel zeggen dat drie (deel-)regeringen beslissen over drie zeer verschillende situaties: de Vlaamse lintbebouwing, groen en tegelijk zeer stedelijk Wallonië, en de niet-super-hedendaags-ingerichte hoofdstad van Europa.

Wallonië plant Vlaanderen (eigenlijk ligt het initiatief dus bij Europa) deels te volgen, door vanaf 2025 mee op de rem van nieuwe ontwikkeling te gaan staan. Waar het Vlaamse akkoord van 2040 spreekt, schuift de zuidelijke landshelft die einddatum voorlopig tien jaar verder, naar 2050. Dat je in het Brusselse Gewest sowieso geen zeeën beschikbare open ruimte meer hebt, lijkt logisch. Wat je wel hebt, zijn telkens andere regeringssamenstellingen en bevoegde ministers. Wordt dus ongetwijfeld vervolgd!

Wat is er nu veranderd aan de bouwshift in Vlaanderen?

Eigenlijk niet veel. Eigenaars worden aan marktwaarde vergoed, dat blijft. Er zijn nu wel dertien parameters omschreven die toelaten de waarde van een stuk grond beter in te schatten. N-VA, CD&V en Open VLD schatten/geloven/hopen/denken dat de uiteindelijke kostprijs op die manier lager zal uitvallen. 

Die kostprijs voor de zogenaamde ‘planschade’ is trouwens één zijde van de medaille. Onze huidige ruimtelijke ordening – of ‘wanordening’ – kost natuurlijk ook een pak centen. Pendelen, files openbaar vervoer, de nood aan meer infrastructuur en vooral het onderhoud daarvan, nutsvoorzieningen, noem maar op, zijn tussen nu en 2040 naar schatting goed voor 33 miljard euro.

Wie betaalt de bouwshift?

Hoe je het ook draait of keert: wij allemaal. Maar, dat doen we vandaag dus al, op diverse manieren. Via belastingen, via eigen kosten aan bestaande woningen, via waardeverlies, via renovatie. Elke ochtend drie kilometer in de wagen naar de bakker, dat laat zich voelen in de portefeuille, aan de pomp en binnen enkele jaren in de gezondheidszorg. 

Mag ik straks nog bouwen?

Wel... In theorie zal meer dan twaalfduizend hectare woonreservegebied veranderen in natuur- of landbouwgebied. De Vlaamse regering schuift de verantwoordelijkheid (en de compensatie van de eigenaars) in eerste instantie door naar de lokale besturen.

Een stad of gemeente die de komende 20 jaar geen bouwvergunningen in woonuitbreidingsgebied meer aflevert, schuift de rekening vervolgens terug naar de Vlaamse overheid. Die zal in 2040 al die gebieden definitief ‘onbebouwbaar’ verklaren en de planschade vergoeden.

De bouwshift is…

…vooral voor eigenaars van bouwgrond in woonuitbreidingsgebied een beetje van een loterij. In het minst gunstige geval komt je bouwgrond onder een stolp te liggen tot 2040. Pas dan beslist de Vlaamse regering definitief en pas dan kan ook de vergoeding volgen.

Een andere optie is dat de stad of gemeente kiest om nu al woonuitbreidingsgebieden te herbestemmen. In dat geval betalen ze zelf de planschade aan de eigenaars van die gronden.

Derde mogelijkheid? Je mag toch nog bouwen in woonuitbreidingsgebied. Er is dan goedkeuring van de gemeenteraad nodig en ook de inwoners krijgen inspraak.

Conclusie?

Critici noemen het huidige akkoord een voorbeeld van ‘de paraplu opentrekken’ en vrezen dat steden en gemeenten de hete aardappel voor zich uit zullen schuiven. Niets doen is in de praktijk de goedkoopste oplossing.

Het eerste doel – Vlaanderen ontharden en minder volbouwen – zal morgen nog niet gerealiseerd zijn. Nochtans ligt onder andere daar de oorzaak van het ondertussen jaarlijks terugkerend grondwaterprobleem en is de kans klein dat de lopende rekening voor onze infrastructuurproblemen zal afnemen tussen nu en 2040. Er zal dus een extra inspanning nodig zijn maar die moet sowieso door ons allemaal gedragen worden.

Feit is en blijft: we moeten efficiënter en anders omspringen met onze beschikbare ruimte én de hervorming van de al ingenomen ruimte. Het belang van gemeenschappelijke delen, binnen- en buitenruimtes, terrassen en tuinen verandert wellicht.

Nu al – geholpen door de actualiteit in 2020 – zien nieuwbouwprojecten er anders, beter en groener uit. Ook in het ERA Nieuwbouwmagazine is die tendens overduidelijk!