Stabilisation du marché de l’immobilier : le Baromètre ERA indique une croissance ralentie de seulement 0,5% au second semestre

• Lors du dernier trimestre de l’année 2022, les maisons ont été en moyenne en vente 1% plus longtemps qu’au deuxième trimestre.
• Pour la première fois, la croissance des prix des habitations est nettement inférieure à l’inflation, ce qui est particulièrement visible à partir du dernier trimestre de 2021.
• Pour l’ensemble des ventes (appartements/maisons /appartements côtiers), la croissance a reculé en 2022 par rapport à 2021.
• Les prix des habitations sont toujours plus élevés à Louvain que dans les autres villes-centres. Anvers arrive en deuxième position. En revanche, Gand et Ostende sont les deux seules villes-centres où l’écart de prix par rapport à Louvain s’est réduit.

Cette fois, ça y est : le refroidissement du marché du logement en Flandre a commencé. C’est ce que montre pour la première fois le Baromètre ERA, une enquête annuelle sur le marché de l’immobilier menée pour la 18^e année consécutive par ERA (et depuis 2013 avec l’Universiteit Antwerpen/KU Leuven). Depuis le troisième trimestre 2022, on peut même parler d’une croissance zéro, puisque les prix des habitations restent quasiment inchangés, avec une hausse de seulement 0,5% au second semestre. Il est également important de noter que, pour la première fois, la croissance des prix des logements est nettement inférieure à l’inflation. Les maisons sont également restées en vente plus longtemps au cours du quatrième trimestre de 2022 qu’au cours du deuxième trimestre. Les maisons dotées d’un EPC/CPE A se sont vendues l’année dernière à un prix plus élevé que les maisons similaires affichant un EPC/CPE D : leurs prix étaient supérieurs de 17,9%.

En étroite collaboration avec ERA, le plus grand groupe immobilier de Belgique, l’Universiteit Antwerpen étudie le marché immobilier résidentiel flamand de ces 18 dernières années. Il s’agit d’un indice de prix qui tient compte notamment de la taille, de la finition et de l’emplacement des habitations vendues. Les chiffres reflètent donc l’évolution des prix d’habitations similaires et ne comparent pas des pommes avec des oranges.

C’est la première fois que des chiffres officiels montrent que notre marché immobilier se stabilise. L’année dernière semble avoir été le point de basculement. Et cela alors que la hausse moyenne des prix pour l’ensemble de l’année 2022 soit encore de 6,1% pour les propriétés résidentielles et de 4,8% pour les appartements. Mais cette augmentation est principalement due au premier semestre de l’année. Alors que le taux de croissance des maisons résidentielles du quatrième trimestre 2021 au deuxième trimestre 2022 était encore de 3,6%, un net ralentissement de cette croissance a pu être observé à partir du deuxième semestre. Ainsi, l’augmentation entre le deuxième trimestre de 2022 et le quatrième n’était plus que de 0,5%. Pour les appartements également, la hausse des prix s’est principalement produite au cours des deux premiers trimestres.

“Si nous ne regardons que les chiffres de la croissance moyenne, nous pourrions conclure qu’il y a à nouveau une augmentation générale des prix de l’immobilier. Grâce aux chiffres du Baromètre ERA, nous pouvons adopter une approche plus nuancée, et cela confirme également ce que nous vivons au quotidien sur le marché de l’immobilier. À 0,5%, on peut parler de croissance zéro. Il y a donc, sans l’ombre d’un doute, un ralentissement de la croissance du marché de l’immobilier." Johan Krijgsman, CEO d’ERA

Depuis le début des mesures, l’écart entre la croissance des prix des habitations et l’inflation n’a jamais été aussi important. Le taux d’inflation annuel moyen en 2022 était de 9,6%, ce qui est beaucoup plus élevé que la hausse moyenne des prix des maisons et des appartements en 2022.

“2022 n'a pas été une année normale. On peut même dire que nous avons été confrontés à une année immobilière atypique trois années de suite. Mais nous voyons clairement un basculement au milieu de cette année, ce qui n’est pas une coïncidence après la forte hausse des taux d’intérêt. C’est d’ailleurs conforme à nos recherches précédentes, qui montrent une forte relation entre les taux hypothécaires et les prix de l’immobilier." Sven Damen, Universiteit Antwerpen.

Au premier semestre 2022, une maison se vendait après seulement 85 jours en moyenne. À partir du troisième trimestre de 2022, nous constatons que les maisons restaient sur le marché facilement 5 jours de plus. Le pic est atteint au quatrième trimestre, lorsque les maisons étaient en vente pendant 91 jours en moyenne. Cela représente une augmentation considérable de 12% par rapport au deuxième trimestre de 2022, où la moyenne était de 81 jours.

Contrairement à ce que l’on pense souvent, le baromètre ERA montre que le marché du logement n’évolue pas à deux vitesses. Mieux encore : la relation entre l’EPC/CPE et les prix de vente en 2022 n’est pas du tout exceptionnelle par rapport à la moyenne depuis 2016. Toutefois, la valeur ajoutée d’une maison (très) efficace sur le plan énergétique (valeurs EPC/CPE A et B) est importante par rapport aux maisons moins performantes à cet égard (valeurs EPC/CPE C et D). Par exemple, en 2022, ceux qui ont vendu une maison dotée d’un EPC/CPE A ont obtenu un prix supérieur de 17,9% à ceux qui ont proposé à la vente une maison similaire dotée d’un EPC/CPE D.