Le marché wallon de l’immobilier devient frileux : à peine 2,4 % d’augmentation des prix

Le marché wallon de l’immobilier se refroidit progressivement. C’est ce qu’il ressort du Baromètre ERA, une analyse annuelle du marché de l’immobilier menée pour la 19^e année consécutive par ERA (en collaboration, depuis 2013, avec l’Universiteit Antwerpen/KU Leuven). Si les prix des maisons ont bel et bien augmenté de 2,4 % par rapport à 2022, la croissance ralentit progressivement et suit peu à peu la tendance observée sur le marché immobilier flamand. Les prix des habitations y ont effectivement diminué de 1,7 %pour la première fois en dix ans.

En collaboration avec ERA, le plus grand groupe immobilier de Belgique, l’Universiteit Antwerpen analyse les marchés immobiliers résidentiels flamands et bruxellois depuis 19 ans. Pour la première fois, ils ont également étudié le marché wallon. Il s’agit d’un indice de prix qui tient compte notamment de la taille, de la finition et de la situation géographique des habitations vendues. Les chiffres reflètent ainsi l’évolution des prix de logements similaires, sans faire l’amalgame de biens immobiliers n’ayant rien en commun.

Au cours de l’année écoulée, le prix des maisons en Wallonie a augmenté de 2,1 % par rapport à 2022. Contrairement à la Flandre, il n’existe en Wallonie aucune obligation de rénovation faisant baisser les prix. Mais les bonnes nouvelles s’arrêtent là puisque le Baromètre ERA montre que le marché wallon de l’immobilier se refroidit peu à peu et suit la tendance flamande. C’est en 2015 que les prix de l’immobilier ont connu leur première hausse en Wallonie, atteignant des records en 2020 (+ 6,8 %) et 2021 (+ 8 %) pendant la période de coronavirus. En 2022, les prix ont ‘seulement’ grimpé de 5 % entrainant pour la première fois un ralentissement de la croissance. Cette tendance à la baisse s’est confirmée au cours de l’année écoulée.

Cette frilosité du marché immobilier se traduit aussi dans le délai de vente d’une maison dans la partie francophone du pays. En 2023, les délais ont été incroyablement longs. Il fallait en moyenne 118 jours pour vendre un bien contre 88 jours en 2022 pour une habitation comparable. Les ventes étaient donc 25 % plus rapides en 2022.

Pour la première fois, le Baromètre ERA a analysé l’évolution de l’immobilier à Bruxelles et en Wallonie. Les résultats sont assez surprenants et se démarquent grandement de ceux du marché immobilier flamand. À Bruxelles où quatre fois plus d’appartements que de maisons ont changé de propriétaire au cours des dix dernières années (selon Statbel, réd.), les prix des appartements ont augmenté de 2 % par rapport à 2022. Cette hausse s’inscrit dans la lignée de la moyenne flamande.

Par contre, le prix des appartements bruxellois varie grandement. À cette fin, l'indice des prix hédoniques intègre plus de 60 facteurs qui, ensemble, influencent jusqu'à 85 % de la valeur d'un appartement. Les appartements d’une superficie habitable supérieure de 10 % sont vendus en moyenne 6,3 % plus cher. Pour ce calcul, le Baromètre ERA a pris comme référence un appartement deux chambres. Dans le cas d’un appartement trois chambres, le prix est 4,3 % plus élevé contre 12,7 % pour un appartement 4 chambres. Et si l’appartement est équipé de deux salles de bain, il faut encore rajouter 2,2 % de supplément en 2023.

Pendant la pandémie de coronavirus, les biens avec terrasse et jardin ont gagné en popularité chez les propriétaires d’appartement. Les prix en ont évidemment pâti. Pour un appartement avec terrasse, il faut compter 3,4 % en plus que pour un même bien sans terrasse. Le supplément de prix pour un jardin s’élève même à 10,4 %. Enfin, un appartement à Bruxelles coûte 5 % moins cher si des travaux de rafraichissement sont nécessaires. En cas de rénovation importante, le prix baisse même de 13 %. Par contre, pour un appartement luxueux dans la capitale, le prix est 13 % plus élevé que pour un bien clé en main.

Le marché flamand de l’immobilier fléchit pour la première fois depuis 2014. En comparant le prix moyen d’une maison en 2023 (entre le 1^er janvier et le 31 décembre, réd.) au prix moyen d’une maison similaire en 2022 (également entre le 1^er janvier et le 31 décembre, réd.), le Baromètre ERA fait ressortir une augmentation de 0,3 %. Cependant, les chiffres de croissance de 2023 montrent une réalité toute différente, mettant en évidence la frilosité du marché immobilier. Depuis le dernier trimestre de 2022, les prix des habitations ont diminué de 1,9 %. Ce fléchissement est également perceptible au niveau du délai de vente moyen. Alors qu’en 2022, les maisons restaient à vendre pendant une durée moyenne de 85 jours, il fallait compter 103 jours (+21 %) pour la vente d’un bien immobilier similaire en 2023.

Alors que le marché résidentiel flamand s’est refroidi au cours de l’année écoulée, le marché des appartements se démarque à nouveau en ne suivant pas l’exemple des habitations. Il ressort du Baromètre ERA que le prix moyen d’un appartement en 2023 est 3,1 % plus élevé qu’en 2022. En analysant simplement l’évolution des prix du dernier trimestriel de 2022 au 31 décembre 2023, on peut voir se dessiner une croissance nette de 1,5 %.

Par ailleurs, le baromètre ERA marque clairement l’apparition d’un marché immobilier à trois vitesses de croissance, induit par le certificat de performance énergétique. Le prix des maisons plus économes en énergie, avec un label A ou B, a augmenté de 1,5 % par rapport à 2022. Le prix des habitations avec un PEB C-D a stagné tandis que les habitations énergivores (E et F) ont perdu 1,6 % de leur valeur en 2022. Lorsque nous comparons uniquement le dernier trimestre de 2023 avec ce même trimestre un an plus tôt, nous constatons que les maisons avec un label A ou B de même que celles avec un label C ou D ont été vendues à un prix quelque peu inférieur. Les prix ont reculé respectivement de 1 et 0,6 %. Les maisons énergivores (E et F) ont, quant à elles, perdu énormément de valeur (-3,7 %).

Rien d’étonnant : le PEB d’un bien est un paramètre déterminant en plus de sa situation géographique dans l’estimation de son prix. Par conséquent, plus le score PEB s’améliore, plus le prix de vente augmente significativement. Le prix de vente d’un bien labellisé A était 17,1 % plus cher l’année dernière qu’un bien offrant les mêmes caractéristiques et superficies, mais doté d’un PEB D. Un bien similaire ayant un PEB F avait 11,7 % de chance en moins d’être vendu qu’un bien ayant un label D. En 2022, la dépréciation s’élevait à 8,5 %. Pour une habitation vendue avec un label PEB inférieur de 100 points, soit la différence par rapport à la lettre supérieure, l’acheteur payait 3,4 % en plus en 2023. En 2022, cette majoration de prix était de 2,8 %.